Новини до 3 септември 2009 г. arrow Новини до 3 септември 2009 г. arrow Анализи и коментари arrow Световната финансова криза и нейните заплахи за икономиката на България

Световната финансова криза и нейните заплахи за икономиката на България

неделя, 19 октомври 2008 / Прочетено 4910 пъти
Международната финансова криза удари с пълна сила фондовите пазари по целия свят, като изминалите няколко седмици от втората половина на септември досега могат да влязат в учебниците по история с безпрецедентните фалити и национализации на големи американски и европейски финансови институции.

Основната причина за всички тези беди дойде от липсата на адекватни системи за оценка на риска и стремежа за трупането на все по-големи печалби от банките по света. Най-изненадващото е обаче, че дори институциите, чиято основна функция е да следят и да предупреждават за наличие на рискове, а именно рейтинговите агенции се провалиха в тази си задача. Това е безпрецедентен удар за стабилността на финансовите пазари и поставя въпроса, доколко може да се вярва вече на някакви рейтинги. Всичко това оказа влияние върху инвеститори, банки и всички останали играчи, които загубиха доверие един на друг. Резултатът е красноречив – преките чуждестранни инвестиции в световен план бяха рязко ограничени, наред с ликвидиране на междубанковото кредитиране, което постави редица банки пред ликвидни проблеми, довели в последствие до тяхната частична национализация.
За съжаление, неблагоприятните ефекти от световната криза започнаха да се усещат вече и в България, независимо че тяхното пълно проявление ще се прояви със закъснение във времето. Данните за първото полугодие на годината засега показват, че като цяло нямаме повод за притеснение – НСИ отчете през второто тримесечие на годината ръст на БВП от 7.1% на годишна база. Това е изключително висока цифра, на фона на очакванията на редица анализатори за задържане на ръста до около 5%. В същото време данните на Евростат показват, че средното нарастване на БВП на 27-те страни членки на ЕС е едва 1.7%. Така българската икономика се нарежда на трето място в ЕС по ръст на БВП през второто тримесечие на 2008 г. – пред нас са единствено Румъния (+9.3%) и Словакия (+7.6%).
Заплахите от развихрилата се финансова криза пред българската икономика обаче едва сега се задават. Първият сектор на икономиката, който почувства преките ефекти от кризата се оказаха недвижимите имоти – и по точно един определен сегмент от пазара - ваканционните имоти. Картината тук вече е коренно различна в сравнение с пазара през 2007 г. Британците и ирландците, които бяха основните двигатели на пазара за ваканционни жилища, започнаха бързо да се оттеглят от страната. Ипотечната криза засегна чуждестранните купувачи, тъй като техните банки ограничиха финансирането на покупка на чуждестранен имот.
От друга страна растящите лихви направиха кредитите неизгодни, а голяма част от британците и ирландците, които вече бяха взели заем за изплащане на жилище в България – трябваше да изплащат ипотека за основното си жилище и в собствената си страна. Така чужденците предпочетоха да се изтеглят от България и да продадат закупените от тях имоти – този процес беше допълнително ускорен от факта, че възвращаемостта на ваканционните имоти в България рязко падна до около 4%, а очакванията на чуждестранните купувачи бяха за нива от около 10%. Така, освен че бяха принудени да се освободят от собствеността си в България, чужденците се видяха принудени да направят това с цената на загуба.

* * *
В момента пазарът на ваканционни имоти в страната се движи основно от рускоговорящи купувачи. Основната разлика между тях и купувачите от Великобритания и Ирландия е, че първата група търси най-вече луксозни жилища по морето за лично ползване, докато целта на втората група е главно насочена към реализирането на печалба чрез препродажбата на жилището на по-късен етап. Именно тази смяна на купувачите може да се окаже благоприятна за развитието на българските курорти, тъй като луксозните жилища предполагат ниска степен на застрояване, развитие на сектора на услугите и подобряване на инфраструктурата в района. Факт е, че луксозният пазар на жилища в България е все още в зародишен стадий и на този етап е много трудно да се задоволи нарастващото търсене, тъй като почти липсва предлагане или просто жилищата, които се предлагат за луксозни, не влизат в тази категория.
В този ред на мисли оттеглянето на британците и ирландците може да се възприеме като положително, тъй като те почти не проявяваха изисквания към къщите и жилищата, които закупуваха, ръководени почти единствено от спекулативни мотиви. По този начин те съдействаха за допълнително надуване на балона на цените, който за наша радост се спука още преди да се е надул достатъчно много – в противен случай последствията при нас щяха да наподобят случилото се в Испания. Бумът на спекулативните покупки в нашите топ курорти като Слънчев Бряг и Банско през 2007 г. допълнително стимулираше презастрояването, което освен всичките си негативни страни води до понижаване на стойността на всички жилища в курорта и отдръпване на платежоспособните туристи оттам. Поради тези причини, спукването на балона в сегмента на ваканционните жилища идва тъкмо навреме –строителните предприемачи и инвеститори в България имат сега шанса да преосмислят своите приоритети и да се насочат към развитие на пазара на луксозни жилища, което предполага привличане на платежоспособни туристи и запазване на курортите от презастрояване. Този процес ще има здравословен ефект върху отрезвяването на пазара на фона на около 250 хотела, които са обявени за продажба в момента на черноморското крайбрежие (ок. 100 на северното и ок. 150 на южното крайбрежие). Цифрата на обявените за продажба ваканционни апартаменти е още по впечатляваща, според брокери те възлизат на няколко хиляди.
Останалите сегменти на сектора на недвижимите имоти също не са защитени от сътресения. По последни данни на БНБ чуждестранните инвестиции в недвижими имоти в България възлизат на 651.6 млн. евро за първото полугодие на годината. За сравнение, през същия период на миналата година България е била привлякла 1027.6 млн. евро в сектора от чужбина, което е с 36.6% повече от това през тази година. Основна причина за намаляване на инвестициите е глобалната финансова криза, като очакванията са този спад да се задълбочи още до края на годината. Както вече беше споменато основна част от тези инвестиции е трябвало да бъдат предназначени за сегмента на ваканционните имоти, но намаляването на техния обем ще повлияе и на бизнес имотите – търговски площи (молове), офиси и логистични площи. Тъй като жилищния сегмент се движи основно от вътрешното потребление, то намаляването на чуждестранния интерес няма да окаже толкова силно негативно влияние, колкото спада на ипотечното кредитиране. Данните на БНБ показват, че се наблюдава сериозно забавяне на темпа на нарастване на ипотечните заеми за населението – годишният темп на нарастване през август 2008 г. е възлизал на 49.9%, докато година по-рано той се е равнявал на цели 82%.
Брокерите вече отбелязват съществен спад на сделките за покупка на нови жилища. Въпреки че пазарът в големите градове е защитен от рязък спад на цените на жилищата, забавянето на ръста в цените вече е налице. Жилищата от средния сегмент ще бъдат най-потърпевши от тази тенденция като се забелязва постепенно затваряне на ножицата офертни-продажни цени. Като разумни нива в момента за среден клас жилище се възприемат цени от около 1200 евро на кв. м. Жилищата в ниския сегмент (под 900 евро/кв.м.) и тези в луксозния сегмент (над 1500 евро/кв.м.) обаче няма да усетят забавянето в ръста на цените, като дори луксозните жилища се очаква да поскъпнат значително.
Финансовата криза обаче не успява съвсем за засегне пазара на бизнес имоти в България, тъй като той все още е много слабо развит. България изостава значително по показатели като търговски площи на глава от населението или количество офис площ клас А от средните нива за ЕС и това предполага значителен потенциал за развитие. Въпреки това обаче ограничаването на кредитирането, повишаването на лихвите и намаляването на възвращаемостта може да откаже редица инвеститори от изпълнението на техните проекти за бизнес имоти в България.
    Автор: Петър Иванов, broker.bg  
Икономически портал на регион Стара Загора
 
< Предишен   Следващ >

Търговско-промишлена палата - Стара Загора   |  (c) 2000 - 2014,  www.chambersz.com - CCI - Stara Zagora / GNU GPL and GNU FDL  Поддържка: ilko gruev | стара загора |

0.003481 .